律师随笔
商品房委托代理销售合同中的新问题处理
作者：张亮律师 时间：2015年10月27日
1.关于委托人的任意解除权问题
商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。根据《合同法》第410条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有疑问的是，商品房委托代理销售合同中是否允许当事人特别约定解除权的放弃？
我们认为，商品房委托代理销售中，受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。
2.关于溢价款问题
《商品房销售管理办法》第28条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的，是否无效?
我们认为，双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及行政法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。
关于佣金与溢价款的收费标准，国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定。实行独家代理的，房地产经纪收费最高不得超过成交价格的3%。对于约定的佣金和滥价款超过成交价格3%的标准，超过部分应否支持?
我们认为，《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范，而非效力性规范，且不属于法律和行政法规，故对合同效力不产生影响。
3.关于可得利益的问题
实践中商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的，实践中存在三种观点：
第一种观点认为：应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益，予以支持；第二种观点认为，受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立；第三种观点认为，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益由法院根据个案酌情处理。
我们认为，如果佣金、溢价款等可得利益通过现有条件可以确定，具有确定性，则予以支持；如果通过现有条件无法具体确定，则不予支持。
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